房地产经济对中国国民经济增长的作用研究_许宪春
许宪春,贾海,李皎等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015,No.229(01):84-101+204.
研究问题
房地产经济对我国国民经济增长的作用
理论机制
房地产经济包括房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动三个领域：
房地产开发投资活动,系指房地产开发企业统一开发房屋建筑物、配套服务设施、开发土地和购置土地等经济活动。从房地产经济自身的循环来看,房地产开发投资活动可以看作是循环的起点,其结果是建成住宅等各类房屋建筑物,这些房屋建筑物进人房地产的生产和消费环节,使房地产经济的循环得以有效进行。
房地产生产活动系指房地产业本身和房地产相关行业的生产活动。房地产业生产活动包括房地产开发经营、 物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业生产活动。房地产相关行业的生产活动包括建筑、建材、物流、金融等与房地产密切相关产业的生产活动。房地产生产活动实现房地产业和房地产相关产业的发展,是房地产经济循环过程的重要中间环节。
房地产消费活动系指居民生活用房以及与之相关的服务消费活动,包括生活用房租赁、维修、物业管理 、中介服务、生活用水电燃料、自有住房服务等消费活动。房地产消费活动是对房地产投资和生产服务的使用,是房地产投资和生产活动的最终目的。
房地产经济对国民经济增长的作用表现在投资、生产和消费三个领域。这三个领域既有所区别,又密切联 系。从投资领域看,它表现为房地产开发投资对国民经济增长的贡献；从生产领域看,它表现为房地产业和相关行业对国民经济增长的贡献；从消费领域看,它表现为住房服务和相关服务消费对国民经济增长的贡献。 房地产开发投资拉动房地产生产,房地产生产服务于房地产消费,房地产消费的升级换代催生新的房地产开发投资。
房地产具有产业链条长、关联行业多的特点,与房地产密切相关行业的生产活动是房地产经济活动的延伸。房地产开发一方面与建筑业生产活动密不可分,另一方面直接消耗大量建筑材料,带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、冶金、陶瓷、化工等多个制造行业的发展。住房销售后,与住房有关的消费活动促进了家电、家具、家纺等制造行业的生产。房地产的开发和销售,都会相应地对物流、金融等第三产业具有很强的拉动效应。
结论
房地产经济既可以在生产、投资和消费领域对国民经济增长作出重要的贡献,也可以在这些领域对国民经济增长产生向下拉动作用：
1.商品房销售面积和销售金额持续下降,首先影响了房地产开发投资增长。
2.房地产开发投资增速的回落直接影响到钢材、水泥、平板玻璃等建筑材料的生产，直接影响到工业增加值增速的回落。
3.商品房销售市场的回落,也影响到相关消费类产品生产和销售增速的回落,进而影响到居民消费增速的回落。
4.商品房销售市场的回落也影响房地产业增加值增速的回落。
房地产经济过热的危害主要体现在三个方面：
1.对实体经济的“抽血效应” 。在市场经济条件下,资本具有天然的逐利性,房地产市场过热会吸引大量资本进人这一利润丰厚的行业,助推房地产价格的进一步上涨 。
2.对居民消费的“挤出效应”。房地产市场过热会造成房价过快上涨,使房价收入比超出正常区间。居民为购买住房透支自身的消费能力,从而会对居民消费产生明显的“挤出效应”,对转方式、调结构、惠民生的宏观 调控目标产生不利影响。
3.对金融和经济运行的“风险效应”。
小结
本文偏向于理论研究和综述，较为缺乏实证研究。但本文给出的数据和解释的房地产对国民经济影响的路径都很清晰，在2023年这个档口看来也很有趣。
文中提到，在2013年，北京的房价收入比达到了11.8，大大超出国际公认3—6的合理区间。然而，2020年这一数字达到了41.7。