新房成交环比增长，上海苏州优化限购政策

东吴证券房地产行业跟踪周报

板块观点

中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。

房地产市场现状

从新房成交看，上周38 城新房成交面积232.9 万方，环比+13.0%，同比-7.8%；2024年2 月1 日至 2 月2 日累计成交 69.6 万方，同比-16.3%。今年截至2 月2 日累计成交1043.1 万方，同比-16.4%。从二手房成交看，上周17 城二手房成交面积142.9 万方，环比-9.7%，同比+3.9%；2024 年2 月1 日至1 月26 日累计成交46.7 万方，同比+ 4.5%。今年截至2 月2 日累计成交739.5 万方，同比+ 47.7%。从库存和去化周期看，14 城新房累计库存 9674.9 万方，环比+0.1%，同比+0.5%；14 城新房去化周期为19.4 个月，环比变动+0.0 个月，同比变动+4.0 个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.3 个月、11.2 个月、23.2 个月、64.8 个月，环比分别变动-0.1 个月、+0.1 个月、-0.5 个月、+0.6 个月。

土地供应方面，2024 年1 月29 日-2024 年2 月4 日百城供应土地数量为431 宗，环比+389.8%，同比+66.4%；供应土地建筑面积为2414.1 万方，环比+262.2%，同比+72.3%。2024 年累计供应土地数量为 1714 宗，同比-4.2%，累计供应土地建筑面积为 9062.9 万方，同比-20.1%。土地成交方面，2024 年1 月29 日-2024 年2 月4 日百城土地成交建筑面积1833.2万方，环比-4.3%，同比-22.6%；成交楼面价1424 元/平，环比-1.1%、同比+106.7%；土地溢价率+1.1%，环比-4.0pct，同比-1.1pct。2024 年累计成交土地建筑面积为9795.7 万方，同比-7.2%。

境内信用债发行方面，上周房地产企业发行信用债合计8支，发行金额合计88.7亿元，环比-49.5%，同比+58.4%；上周偿还金额126.4 亿元，净融资额为-37.7 亿元。2024年至今，房地产企业合计发行信用债62 支，合计发行金额550.2 亿元，同比+ 26.7%。

行业政策

中央层面：国务院副总理何立峰指出要尽快推动房地产融资具体项目落实；1 月30日央行开展5630 亿元7 天期逆回购操作，利率1.8%，与此前持平；多省市公布2023 年GDP 及增速；四部门将全面推进不动产登记“全程网办”；央行2 月5 日起降准0.5 个百分点。地方层面：上海优化外环外住房限购政策；苏州全面解除限购政策；广州白云区获1426 亿城中村改造贷款；南宁获房地产项目“白名单”第一笔贷款；重庆、青岛、武汉等多地已筛选出首批房地产项目“白名单”；辽宁、郑州、盐城等多地加大购房补贴力度；南京、成都、西安、厦门等地优化公积金及贷款相关政策。